Infiltrazioni dal balcone: chi paga i danni?

In questo articolo facciamo chiarezza una volta per tutte, distinguendo tra i casi più comuni.

1. Il Balcone "Aggettante": il caso più diffuso

Il balcone aggettante è quello che sporge verso l’esterno della facciata, come un prolungamento dell'appartamento.

• La regola: È considerato una proprietà privata dell'appartamento a cui serve.

• Chi paga? Tutte le spese per la pavimentazione, l'impermeabilizzazione (guaina) e il parapetto sono a carico del proprietario del piano superiore.

• L'eccezione: Gli elementi decorativi (come fregi, stucchi o particolari rivestimenti della parte frontale) che contribuiscono al decoro architettonico dell'intero edificio. In questo caso, la spesa può essere ripartita tra tutti i condòmini.

2. Il Balcone "Incassato": una struttura condivisa

Il balcone incassato è quello che non sporge, ma resta all'interno del perimetro dell'edificio (spesso chiuso su due o tre lati).

• La regola: In questo caso, il balcone funge anche da "solaio" (soffitto per chi sta sotto e pavimento per chi sta sopra).

• Chi paga? Si applica solitamente l'Articolo 1125 del Codice Civile: le spese per la struttura (la soletta) si dividono a metà tra i due proprietari, mentre il pavimento resta a carico di chi sta sopra e l'intonaco del soffitto a carico di chi sta sotto.

3. Sottobalconi e frontalini: il nodo del contendere

Il "sottobalcone" (la parte che vede il vicino di sotto) e il "frontalino" (la striscia verticale esterna) sono spesso i punti dove l'intonaco si stacca.

• Se il danno è causato da un'infiltrazione dovuta alla cattiva manutenzione della pavimentazione superiore, la responsabilità è del proprietario di sopra.

• Se invece il restauro riguarda l’estetica della facciata condominiale, la spesa rientra nella manutenzione straordinaria del condominio.

Il consiglio dello Studio De Luca: Prima di iniziare una discussione legale o avviare lavori costosi, è fondamentale un sopralluogo tecnico. Molte infiltrazioni non dipendono dal balcone in sé, ma da giunti dilatati male o da problemi ai pluviali condominiali. Un'analisi corretta può farti risparmiare migliaia di euro e mesi di discussioni in assemblea.

Come gestire il problema in 3 step:

1. Segnalazione: Avvisa subito l'amministratore e il vicino interessato.

2. Perizia Tecnica: Chiedi a un tecnico abilitato di individuare l'origine esatta del danno (è un difetto del pavimento o del condotto di scarico?).

3. Preventivo e Accordo: Una volta individuata la responsabilità, si procede con il preventivo per i lavori, basandosi sulle tabelle millesimali o sulla proprietà privata.

Hai un problema di infiltrazioni nel tuo condominio o vuoi capire come ripartire correttamente una spesa di manutenzione? [Contattaci per una consulenza tecnica o amministrativa]